Sempre que questionado o quórum para aprovação de reformas em condomínios, o síndico recebe a resposta básica: se a obra for necessária, a aprovação poderá se dar por maioria simples; se útil, por maioria absoluta e se for voluptuária, por maioria qualificada de 2/3 dos condôminos. Sem falar nas obras que venham a alterar a fachada do condomínio, estas exigem aprovação por unanimidade.
Esta resposta se encontra na letra da Lei. O art. 1.341 e seguintes do Código Civil e o art. 10 §2º da Lei 4.591/64 detalham perfeitamente os tipos de quóruns necessários para aprovações da Assembleia.
Ocorre que somente a Lei não é suficiente para sanar todas as dúvidas de síndicos e administradores. Isto porque, cada obra tem sua peculiaridade e a benfeitoria não é simples de se caracterizar. Exige estudo aprofundado, evitando problemas futuros.
Para tanto, imperioso abordar os tipos de obras que, atualmente, mais causam polêmicas e discussões dentro de condomínios.
- OBRAS DE SEGURANÇA
Nos dias de hoje, com o aumento da preocupação pela segurança, é comum condomínios reforçarem suas áreas de acesso. Instalação de sistema de monitoramento por câmeras, construção de guarita, colocação de vidros na fachada, entre outras reformas.
Dessas reformas, a maior preocupação é a colocação de vidros na entrada do condomínio e a construção de guaritas para segurança.
No que tange às guaritas, por se tratar de construção de uma área nova, o quórum adequado é o de 2/3 dos condôminos. Este tipo de construção se enquadra na categoria de benfeitorias voluptuárias.
No que tange às guaritas, por se tratar de construção de uma área nova, o quórum adequado é o de 2/3 dos condôminos. Este tipo de construção se enquadra na categoria de benfeitorias voluptuárias.
De outro norte, quando falamos da colocação de vidros na entrada do condomínio, fechando toda sua área externa, existe a possibilidade desta obra ser caracterizada como benfeitoria útil, necessitando de maioria absoluta apenas (50% + 1 do total de condôminos).
Recentemente, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reconheceu que o fechamento de sacadas com vidros translúcidos não traz alteração para a fachada do condomínio e, portanto, não exige a aprovação da unanimidade.
Em um caso como esse, pode ser feita a analogia para os vidros na entrada do condomínio e, respeitados os critérios estabelecidos, aprovada a reforma com a maioria absoluta. Eis a decisão mencionada:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO.
FECHAMENTO DE SACADA COM VIDRO. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA PARA DETERMINAR O DESFAZIMENTO DA OBRA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS INSERTOS NO ART. 461, § 3º, DO CPC.
OBRA QUE DISPENSAVA APROVAÇÃO UNÂNIME EM ASSEMBLEIA, PORQUANTO NÃO ALTEROU A FACHADA DA EDIFICAÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 10, § 2º, DA LEI N. 4.591/64. ADEMAIS, SEGURANÇA DA REFORMA CERTIFICADA POR ENGENHEIRO RESPONSÁVEL PELO PROJETO
ESTRUTURAL DO EDIFÍCIO. RECEIO DE DANO IRREPARÁVEL INVERSO. DECISÃO REFORMADA.
RECURSO PROVIDO.
In casu, como se observa do repertório fotográfico carreado aos autos (fls. 210-215; 302-303), a sacada do agravante foi fechada com lâminas de vidro transparente e de modelo retrátil, obra bastante sutil que em nada modificou a fachada da edificação. (TJ-SC, Relator: Maria do Rocio Luz Santa Ritta, Data de Julgamento: 08/03/2010, Terceira Câmara de Direito Civil).
Conforme conclusão dos Desembargadores, na forma como foi feita a obra, não há alteração na fachada. Referido julgado foi baseado em jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.
De qualquer forma, é importante destacar de que não se trata de matéria pacífica em nossos Tribunais. Há diversos casos de obras análogas com exigência de aprovação unânime da assembleia. Portanto, é importante sempre consultar um advogado, antes de dar aprovar em assembleia e executar este tipo de obra.
- REFORMAS ESTRUTURAIS
Aproveitando o ensejo de alteração de fachadas, parte-se para a análise de reformas estruturais no condomínio.
Este tipo de reforma é necessária para evitar a deterioração da obra. Como, por exemplo, vigas, paredes, pisos e pastilhas da fachada, que tendem a apresentar problemas com o passar do tempo.
Sempre que a administração perceber este tipo de problema, deve ser dada prioridade para o assunto. Por envolver a própria segurança da edificação, não pode ser tratada como uma opção e sim como obrigação do condomínio. Em razão disto, se enquadram na categoria de obras necessárias, sendo exigida a maioria simples da assembleia para aprovação.
Todavia, no caso da troca das pastilhas ou pintura da área externa é importante que esta obra não cause alteração da fachada. Ou seja, não pode haver alteração na cor da pintura ou das pastilhas. Isto porque o condomínio estaria incidindo no art. 10 §2º da Lei 4.591/64:
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I – alterar a forma externa da fachada;
Il – decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor,
se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Conforme prevê a Lei, neste caso, seria necessária aprovação pela unanimidade dos condôminos para realização da obra.
Por fim, para se caracterizar a obra como reforma necessária, é indispensável que a administração faça um relatório comprovando o estado de deterioração do edifício. No relatório, emitido por profissional capacitado, deve constar os danos estruturais que embasam a reforma.
- REFORMAS DE ÁREAS COMUNS
Por fim, abordo um tema recorrente nas obras de condomínios, reformas de áreas comuns. Salão de Festas, hall de entrada, parques para as crianças, quadras, etc. São diversos os espaços que se encaixam nesta categoria.
Aqui, é necessário se observar, em cada uma delas, o projeto da reforma comparado com a situação atual do espaço. Se a reforma apenas irá trazer uma decoração mais nova e moderna para o ambiente ou se trará nova utilidade àquele espaço.
Digamos que o salão de festas será redecorado, ganhando novos móveis. A quadra de esporte receberá nova pintura, traves e redes, com materiais mais modernos. O espaço para crianças receberá brinquedos e equipamentos que antes não estavam lá. Nestes casos, a reforma se enquadra como benfeitoria útil e irá necessitar de quórum de maioria absoluta (50% + 1 dos condôminos). Isto porque, a benfeitoria em questão está melhorando a utilidade daquela área.
Importante destacar que esta reforma é diferente daquela que irá substituir itens já sem uso, como móveis quebrados ou deteriorados. Neste caso, se trata de uma benfeitoria necessária, exigindo aprovação simples em assembleia.
Agora, diferente dos exemplos anteriores, a obra que traz “nova utilidade” para uma área comum, exige o quórum de 2/3 dos condôminos. Porém, o que seria esta “nova utilidade”?
São diversos os casos que se enquadram. Muitos condomínios resolvem criar uma área de lazer em um espaço até então não utilizado. Dividir o salão de festas em sala de cinema, sala de jogos, etc.
Este tipo de reforma não está reparando ou melhorando o bem que ali já existia. Pelo contrário, traz uma nova utilização para este bem, qualificando-se como benfeitoria voluptuária.
Com isto, encerro os tipos mais comuns de obras em condomínio e seus respectivos quóruns. Destaco a importância do cumprimento destas normas, evitando futuros transtornos no condomínio.
MARCELO ANTÔNIO COSTA DOS SANTOS
OAB/SC 34.769
